O mercado imobiliário de Guarulhos encerrou o ano de 2025 com um comportamento mais estável em comparação aos demais centros urbanos do estado de São Paulo. De acordo com os dados consolidados do Índice FipeZAP de Locação Residencial, a cidade registrou a menor variação de preços entre todos os 11 municípios paulistas monitorados, com um avanço acumulado de 7,14% ao longo dos 12 meses.
No fechamento de dezembro, o valor médio solicitado para novos contratos de aluguel no município ficou em R$ 39,80 por metro quadrado. Isso significa que a locação de um imóvel padrão com 60 metros quadrados em Guarulhos custa, em média, R$ 2.388 mensais. Esse valor não inclui custos como condomínio, IPTU e taxas. Vale reforçar que se trata de uma média: há bairros com metro quadrado mais barato e outros mais caros do que esse.
Na análise comparativa dentro de São Paulo, os números mostram que outras cidades tiveram reajustes significativamente mais expressivos que o guarulhense. Campinas liderou as altas no estado com um salto de 19,92% no ano, seguida por São José do Rio Preto, que subiu 15,41%.
Em Barueri, que abrange Alphaville, o aumento foi de 13,97%, mantendo o metro quadrado mais caro de São Paulo (R$ 70,35). Já em Santos, a valorização atingiu 12,80%, enquanto a capital paulista teve um incremento de 7,98% em 2025. Municípios da região metropolitana, como Santo André e São Bernardo do Campo, também superaram a variação local, com altas de 7,83% e 7,31%, respectivamente.
Veja a tabela abaixo:
| Cidade | Preço do aluguel (m²) | Variação em 2025 | Média do aluguel de imóvel de 60m² |
| Barueri | R$ 70,35 | +13,97% | R$ 4.221 |
| São Paulo (SP) | R$ 62,56 | + 7,98% | R$ 3.753 |
| Santos | R$ 57,95 | +12,80% | R$ 3.477 |
| Campinas | R$ 50,68 | +19,92% | R$ 3.040 |
| São José dos Campos | R$ 45,53 | +7,43% | R$ 2.731 |
| Praia Grande | R$ 43,61 | +9,40% | R$ 2.616 |
| Santo André | R$ 40,83 | +7,83% | R$ 2.449 |
| Guarulhos | R$ 39,80 | +7,14% | R$ 2.388 |
| São B. do Campo | R$ 37,06 | +7,31% | R$ 2.223 |
| Ribeirão Preto | R$ 31,35 | +11,60% | R$ 1.881 |
| São José do Rio Preto | R$ 29,97 | +15,41% | R$ 1.798 |
Em um cenário mais amplo, a média nacional de valorização do aluguel residencial foi de 9,44% em 2025, situando Guarulhos abaixo desse patamar.
Entre as 22 capitais brasileiras acompanhadas pela pesquisa, Teresina registrou o maior aumento anual, com 21,81%. Na sequência, destacaram-se Belém, com 17,62%, e Aracaju, com 16,73%. Por outro lado, Manaus apresentou o ajuste mais moderado entre as capitais, com apenas 1,06%, enquanto Campo Grande foi a única a registrar queda nos preços, recuando 4,36% no período.
Imóveis para investimento em Guarulhos
Para quem investe no setor imobiliário com o intuito de obter renda extra, Guarulhos oferece um retorno competitivo. A taxa de rentabilidade do aluguel (rental yield) na cidade foi calculada em 6,63% ao ano em dezembro de 2025. Esse indicador é superior à média nacional, que fechou o período em 5,96% ao ano. Esse retorno é obtido através da relação direta entre o preço médio de locação e o valor médio de venda das propriedades residenciais.
O Índice FipeZAP de Locação Residencial, responsável por esses levantamentos, é desenvolvido pela Fipe em parceria com o portal ZAP. A metodologia consiste em acompanhar a variação de preços baseando-se em anúncios de apartamentos prontos para locação em 36 cidades brasileiras. O cálculo utiliza dados veiculados na internet para refletir a dinâmica de oferta e demanda no mercado para novos contratos, não incluindo o reajuste de locações que já estão em vigor.
