A Câmara Municipal de Guarulhos recebeu uma proposta que pretende transformar a realidade urbanística e habitacional da região central da cidade. O Projeto de Lei Número 126/2026, protocolado pelo vereador Marcelo Seminaldo (PT), propõe a criação do Programa Municipal de Requalificação Habitacional e Incentivo à Moradia no Centro de Guarulhos. A iniciativa tem como principal objetivo estimular a habitação de interesse social e atrair novos moradores para o coração do município, aproveitando a infraestrutura urbana já existente. Seria uma forma de revitalizar a região, com muitos imóveis disponíveis para venda e aluguel.
O programa sugerido pelo parlamentar foca na recuperação de edifícios antigos ou subutilizados na região central, permitindo que essas estruturas sejam reformadas e adaptadas para o uso residencial. Para tornar os projetos atrativos para a iniciativa privada e para entidades de habitação popular, o projeto de lei prevê uma série de incentivos que podem ser concedidos pelo município.
Entre as medidas propostas estão a concessão de incentivos fiscais, como a isenção ou redução de impostos municipais durante as obras, e a flexibilização de parâmetros urbanísticos previstos no Plano Diretor, o que pode facilitar o melhor aproveitamento dos imóveis a serem reformados.
De acordo com o texto protocolado, caberá à Prefeitura de Guarulhos criar a regulamentação detalhada do programa caso a lei avance. O Poder Executivo municipal terá a responsabilidade de estabelecer os critérios técnicos para os projetos, definir as regras de fiscalização, estipular os limites exatos dos incentivos fiscais e criar mecanismos para garantir que os imóveis beneficiados cumpram sua função social, atendendo de forma prioritária as famílias de menor poder aquisitivo.
Apesar da relevância da proposta para o debate sobre o planejamento urbano e o déficit habitacional em Guarulhos, é fundamental deixar claro que este é um projeto que ainda não foi aprovado. A proposta acabou de iniciar sua tramitação legal no legislativo municipal.
Antes de virar lei de fato, o projeto precisa passar pela análise de comissões internas da Câmara, como a Comissão de Constituição e Justiça, e passar por votações em plenário pelos vereadores. Somente se for aprovado em duas votações no Legislativo, o texto será encaminhado ao prefeito Lucas Sanches, a quem caberá a decisão final de sancionar ou vetar a lei. Por envolver debates profundos sobre zoneamento urbano e renúncia fiscal, todo esse processo político e legislativo pode demorar bastante tempo.
Como funciona o Requalifica Centro na capital
A proposta apresentada em Guarulhos se inspira em modelos de sucesso que buscam reverter o esvaziamento dos centros urbanos e combater a falta de moradias. Na cidade de São Paulo, por exemplo, a administração pública municipal utiliza programas para incentivar o retrofit, que consiste na reforma e modernização de prédios antigos preservando a estrutura original.
A prefeitura paulistana atua por meio de iniciativas como o Programa Requalifica Centro e o programa de Subvenção Econômica. Atualmente, São Paulo possui 49 edifícios em processo de requalificação urbana, sendo 30 projetos aprovados no Requalifica Centro e 31 empreendimentos credenciados na Subvenção Econômica, dos quais 12 participam simultaneamente dos dois programas.
Um exemplo recente na capital foi a aprovação do primeiro empreendimento do Requalifica Centro na Praça da República voltado para Habitação de Interesse Social, a categoria HIS-1, focada em famílias com renda de até três salários mínimos. O prédio histórico, que no passado abrigou o Fórum Pedro Lessa da Justiça Federal, passará por reformas de acessibilidade e segurança para abrigar 80 moradias populares.
Na capital paulista, as regras para a habitação popular são delimitadas e divididas em categorias conforme o rendimento familiar. A Habitação de Interesse Social atende famílias com renda de até três salários mínimos na faixa HIS-1 e de três a seis salários mínimos na faixa HIS-2. Já a Habitação de Mercado Popular, chamada de HMP, serve como alternativa para a classe média, atendendo núcleos familiares com renda entre seis e dez salários mínimos.
Para viabilizar esses projetos, a prefeitura de São Paulo oferece flexibilização de parâmetros construtivos e subsídios. O município também adota uma fiscalização atualizada por decretos recentes, que limita o valor máximo de venda dos apartamentos e proíbe de forma expressa o aluguel por curta temporada em plataformas digitais, como o Airbnb.
O objetivo da capital é assegurar que os imóveis mantenham o atendimento exclusivo à população de baixa renda por um período mínimo de dez anos, impedindo a especulação imobiliária em áreas centrais dotadas de farta rede de transporte público, serviços e empregos.
