Muito tem se falado em Guarulhos sobre o processo de desapropriação de imóveis por causa das obras do Metrô. Aqui na cidade, os primeiros locais impactados ficam onde será a futura Estação Dutra (imagem abaixo), na rua José Sarraceni, como parte da obra de extensão da Linha 2-Verde. (Uma obs: a Linha 19-Celeste, que terá estações em locais como Vila Augusta, Centro e Bosque Maia ainda não tem um cronograma concreto para o início das atividades).
Endereços comerciais conhecidos, como a Churrascaria Novilho de Ouro e o Bob’s Motel, estão em posse do Metrô e já foram demolidos. Parte do antigo estacionamento do Internacional Shopping, onde ficava a pista de kart e, no passado, o Casarão Saraceni, também foi alvo da desapropriação. Apesar de os locais já estarem em posse do Metrô, ainda há batalhas judiciais envolvendo o preço desses terrenos. A diferença entre a oferta do Estado e o pedido dos proprietários chega a superar R$ 70 milhões.
O impacto se estende para as áreas de Ventilação e Saída de Emergência (VSE). Na Avenida Guarulhos, a tradicional Padaria São Bento iniciou uma obra para mudar sua operação para o outro lado da via, ocupando o espaço onde antes funcionava o seu empório. O imóvel original ficará para o Metrô, que também vai desapropriar o tradicional restaurante italiano Cantina D’Elia.
Para a construção da Estação Ponte Grande, o empreendimento ocupará cerca de 17 mil metros quadrados, em um trecho do quarteirão entre a Rua Ana da Silva e a Rua Vitória. O projeto prevê uma saída ao lado da Paróquia São Geraldo e parte da construção na Rua Joaquim Isidoro da Silva. Um dos imóveis impactados é o Comodoro Bar e Restaurante.
O advogado Alex Lamartine, especialista em desapropriações, explica ao Guarulhos Todo Dia que o processo de desapropriação começa com um Decreto de Utilidade Pública (DUP). O Metrô entra com uma oferta inicial de indenização. Se o proprietário não concordar com a oferta, a disputa vai para a esfera judicial. Lamartine ressalta a importância de o proprietário contar um especialista nessa fase –em Guarulhos, ele representa clientes em ações que envolvem a desapropriação do Metrô.
“Na esfera judicial, nós contestamos o valor oferecido pelo Metrô e enaltecemos os pontos valorizantes do imóvel, da região. E também em cada um dos casos a gente evidenciou os pontos valorizantes das construções. Então, numa ação de desapropriação, é comum que a avaliação se dê primeiro valor do metro quadrado de terreno, depois valor da construção e isso é somado. A maior parte dos casos teve um aumento indenização oferecida”.
Alex Lamartine, advogado especialista em desapropriações
Quando o Metrô assume a posse de um imóvel e deposita o valor em juízo, a legislação permite ao proprietário levantar até 80% do valor depositado em juízo, mesmo que ele discorde do montante e continue contestando o preço na Justiça.
O valor restante fica retido como garantia e só pode ser retirado após o trânsito em julgado da sentença final. Em hipóteses excepcionalíssimas, é possível receber até 100% da indenização mensurada no laudo prévio feito pelo perito judicial, de acordo com o artigo 34-A da chamada Lei de Desapropriações (Decreto-Lei 3.365/41).
Lamartine destaca que é comum haver discrepâncias entre a oferta do Metrô e a realidade do mercado imobiliário. Ele observa que a avaliação judicial costuma corrigir essas distorções, aproximando a indenização do valor real de mercado.
No entanto, o recebimento desses valores não é imediato para os donos dos imóveis. Para levantar o dinheiro depositado, o proprietário precisa cumprir requisitos, como provar a propriedade atualizada do imóvel, apresentar certidões negativas de débitos de IPTU e providenciar a publicação de editais para conhecimento de terceiros.
Passo a passo da desapropriação do Metrô
- O processo de desapropriação tem início com a emissão de um Decreto de Utilidade Pública (DUP).
- Inicialmente, o Metrô apresenta uma oferta de indenização baseada em laudos próprios.
- Caso o proprietário não aceite o valor proposto, a discussão é levada ao Poder Judiciário, sendo essencial o acompanhamento de um advogado especialista.
- Na fase judicial, a defesa contesta o montante oferecido e ressalta fatores que valorizam tanto o terreno quanto a localização e as construções existentes.
- O juiz nomeia um perito para realizar o que se chama de avaliação prévia.
- A perícia judicial, então, indica o preço do imóvel.
- Para que o Metrô possa entrar na posse do imóvel antes do fim definitivo do processo, ele é obrigado a depositar em juízo o valor fixado pelo perito judicial, mesmo que este seja superior à sua oferta original.
- Após o depósito desse valor pericial, o ente desapropriante ganha o direito de ingressar no imóvel, enquanto a discussão sobre o preço final da indenização continua na justiça.
- Os processos relativos à região da Estação Dutra, em Guarulhos, encontram-se atualmente nessa etapa de avaliação e imissão na posse.
Essa reportagem foi publicada originalmente na revista digital GTD+Negócios -> Leia a edição completa aqui
