A Prefeitura de São Paulo está com uma consulta pública aberta para o chamado Plano de Intervenção Urbana (PIU) Arco Tietê, um projeto ambicioso e que pode demorar um bom tempo para realmente causar impacto positivo na vida da população. O objetivo, no entanto, é relevante. A ideia é reorganizar o desenvolvimento de uma área estratégica da cidade: o entorno da Marginal do Rio Tietê, que abrange 14 distritos da capital: Lapa/Barra Funda, Pirituba, Jaraguá, Freguesia do Ó, Brasilândia, Casa Verde, Cachoeirinha, Santana, Tucuruvi, Vila Maria, Vila Guilherme, Tatuapé, Mooca e Centro.
É uma região familiar para os guarulhenses que trabalham diariamente em São Paulo e precisam utilizar a Marginal Tietê. O PIU considera cerca de 3.600 hectares, ou 36 km², o que representa aproximadamente 2,3% do território da capital paulista. É uma área onde moram mais de 240 mil pessoas, conforme o Censo de 2022.
A ideia do plano da SP Urbanismo, empresa pública da Prefeitura de São Paulo responsável pelo projeto, é reorganizar esse espaço, aproveitando melhor o solo urbano, recuperando áreas degradadas e criando novas oportunidades de habitação e emprego. O trabalho também prevê melhorias no controle de inundações e na mobilidade entre os bairros, que hoje são separados por grandes vias e pelo próprio Rio Tietê.
A região, apesar de funcionar como um ponto de passagem e articulação metropolitana, paradoxalmente, apresenta dificuldades de circulação interna devido à fragmentação causada por vias expressas e linhas férreas. Por causa da Marginal Tietê, o trânsito de veículos é predominante, mas a mobilidade local e a circulação a pé são prejudicadas por barreiras e pelo desenho das vias.
Para reverter esse quadro, o PIU propõe novos eixos viários, travessias seguras, ciclovias e corredores de ônibus, buscando integrar os diferentes modais e facilitar a circulação interna. Um dos projetos é de construir novas vias paralelas à Marginal Tietê, que visam melhorar a conexão entre bairros.
Na região, já passam trens e Metrô, mas existem também projetos do governo estadual para ampliar a presença de trilhos no entorno, com as Linhas 6-Laranja (em construção atualmente, de Brasilândia a São Joaquim), 19-Celeste (em fase de licitação, de Guarulhos a Anhangabaú) e 20-Rosa (em fase de projeto, de Santo André a Lapa) funcionarem ali.
Outra menção no projeto é ao Trem Intercidades (TIC), que ligará São Paulo a Campinas. Embora o TIC chegue à Estação Barra Funda, fora do perímetro do PIU, ele causará mudanças nos fluxos de pessoas e veículos, e intervenções na infraestrutura existente dentro do perímetro são previstas, como o reposicionamento parcial de vias da Linha 7-Rubi. A sobreposição da futura Linha 20-Rosa com o Projeto Estratégico Santa Marina, na Lapa, pode inviabilizar este último, exigindo novas abordagens para a área.
Plano contra enchentes na Marginal Tietê
A presença do Rio Tietê e seus afluentes torna a dimensão ambiental crucial para o PIU. O plano busca integrar a cidade ao rio, valorizando suas margens e afluentes com a implantação de parques lineares, áreas de preservação e soluções baseadas na natureza. Além disso, prevê medidas para auxiliar no controle de inundações, como praças alagáveis, redução de ilhas de calor e aumento da permeabilidade do solo, reforçando a resiliência climática da cidade.
A coordenação com o Plano Hidroviário Municipal (PlanHidro SP) e o Plano de Ação Climática (PlanClima SP) é essencial. O PlanClima SP orienta as ações municipais para incluir a variável climática em suas decisões, destacando o risco de inundações, ondas de calor e secas como as principais ameaças.
Mapeamentos da Defesa Civil identificam assentamentos precários em risco de inundações, e os Cadernos das Bacias Hidrográficas oferecem diagnósticos e medidas para controle de cheias, sugerindo a definição de parâmetros urbanísticos para áreas sujeitas a inundações, com foco na convivência com as cheias.
Quanto à qualidade das águas, programas como o Córrego Limpo, em parceria com a Sabesp, pretendem despoluir os córregos. Contudo, o monitoramento da Cetesb em 2022 mostrou que os pontos do Rio Tietê próximos ao perímetro do PIU ainda apresentavam baixa qualidade da água. O PlanHidroSP, por sua vez, prevê a Hidrovia Urbana do Canal Central do Rio Tietê, entre outras intervenções como ecoportos e ecoparques, na área do PIU, que se enquadraria em uma terceira fase de implantação do plano.
Mercado imobiliário e habitação
O PIU Arco Tietê propõe uma nova dinâmica habitacional, priorizando a produção de Habitações de Interesse Social (HIS) com a infraestrutura necessária para reduzir as desigualdades no acesso à moradia. A região passou por um processo de desindustrialização, resultando em grandes vazios urbanos e terrenos subutilizados, que o plano busca reconverter para novos usos, estimulando a economia criativa, logística e geração de empregos locais.
O desenvolvimento imobiliário na área tem crescido a um ritmo inferior à média da cidade, representando entre 5% e 6% da produção total entre 2018 e 2023. Entre 2010 e 2023, houve uma intensificação dos lançamentos, com diminuição do tamanho de unidades residenciais verticais de 1 e 2 dormitórios, e um aumento da participação dessas unidades no total, especialmente as de 1 dormitório associadas a segmentos de preços mais baixos.
Os preços médios do m² privativo na área são intermediários em relação ao município. Distritos como Pirituba e Lapa destacam-se no número de lançamentos residenciais, com Pirituba concentrando unidades de baixo padrão e a Lapa apresentando maior variação e preços mais elevados.
A arrecadação municipal com Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) no perímetro do PIU, de 2002 a 2022, foi de R$187,6 milhões, o que corresponde a apenas 3,28% do total arrecadado no município, indicando uma forte participação de HIS e financiamento via programa “Minha Casa, Minha Vida” na área. Há também parcerias público-privadas (PPPs) para habitação na região.
A Outorga Onerosa em São Paulo é um valor que os proprietários de empreendimentos pagam à prefeitura para construir acima do coeficiente de aproveitamento básico (CA básico) estabelecido pelo Plano Diretor. E esse dinheiro é investido para financiar projetos urbanísticos.
Na região, existe em andamento atualmente o projeto privado de ampliação do Complexo Cidade Center Norte, que tem como objetivo se tornar um bairro planejado. Além do shopping e do Expo Center Norte já existentes, o empreendimento terá em breve prédios comerciais e residenciais de alto padrão. O plantão de vendas já está em funcionamento ao lado do shopping.
Um dos desafios apontados pela SP Urbanismo no Arco do Tietê é conseguir áreas para a construção habitações de interesse social, dada a reduzida oferta de Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) e o fato de muitos terrenos públicos não estarem livres e desimpedidos. O aumento de unidades habitacionais não ocupadas, mesmo diante do déficit habitacional, aponta um descompasso entre a oferta e as necessidades da população.
Cenário socioeconômico e demográfico
A população do perímetro do PIU Arco Tietê, de 240.436 pessoas em 2022, teve um acréscimo de mais de 25.000 pessoas desde 2010, e a densidade passou de 60 para cerca de 67 habitantes por hectare. Esse crescimento não foi homogêneo, com áreas como Pirituba registrando grande aumento populacional devido a novos empreendimentos multifamiliares.
Ao contrário da tendência de diminuição nas taxas de crescimento populacional observada no município como um todo, a área do PIU apresentou um aumento nessas taxas. Curiosamente, outras áreas centrais da cidade, como Consolação e Bela Vista, tiveram decréscimo populacional.
Há um descompasso entre o crescimento populacional e o aumento de domicílios particulares ocupados, com o número de domicílios crescendo mais rapidamente do que o de pessoas. Isso resultou em um grande número de domicílios não ocupados em 2022.
O perfil sociocultural da população revela a presença significativa de idosos e uma predominância feminina. As maiores rendas per capita estão concentradas no sudoeste do perímetro e em partes do distrito de Santana. Em termos de equipamentos culturais, há uma concentração e diversidade maior em centralidades como Lapa e Santana.
O que o PIU pode corrigir na região da Marginal Tietê?
A infraestrutura atual, incluindo transporte e drenagem, já está próxima do limite em algumas áreas, e o aumento da densidade pode agravar problemas existentes. Há também um risco de gentrificação (tirar os moradores de baixa renda e atrair quem tem alta renda com as melhorias) e deslocamento populacional devido à valorização imobiliária, o que pode marginalizar comunidades vulneráveis e concentrar benefícios em grupos mais ricos.
A estratégia de financiamento não deve depender exclusivamente da Outorga Onerosa do Direito de Construir, sendo necessária a mobilização de múltiplos fundos municipais (como FUNDURB e FMHIS) e fontes externas de financiamento para viabilizar o projeto para melhorar o entorno da Marginal Tietê. A “incerteza nos custos de financiamento devido à inflação e juros altos” é identificada como um risco de “alta probabilidade” e “médio impacto”.
Apesar dos desafios, o PIU Arco Tietê oferece oportunidades estratégicas como sua centralidade metropolitana e potencial para atrair investimentos em logística, economia criativa e habitação. A integração com grandes projetos de mobilidade, como as novas linhas de metrô e o Trem Intercidades, pode melhorar a acessibilidade e a atratividade do território.
A adoção de modelos inovadores de gestão territorial pode promover um desenvolvimento equilibrado e mitigar a especulação imobiliária. Além disso, há um grande potencial de valorização ambiental e patrimonial com a revitalização das áreas de orla e a integração com parques lineares, e a possibilidade de sinergias com outros instrumentos urbanísticos existentes para otimizar recursos e maximizar impactos positivos.
Participação popular
No fim de maio, a Prefeitura lançou a terceira consulta pública digital sobre o Plano de Intervenção Urbana (PIU) Arco Tietê. O objetivo é fortalecer o diálogo com a sociedade, comunicar a retomada dos estudos do PIU e apresentar uma versão atualizada do Diagnóstico Econômico e Territorial. A consulta estará disponível na plataforma Participe+ até o dia 30 de junho.
De acordo com o poder público da capital, a participação da sociedade não se limitará ao formato digital. Estão previstas também agendas presenciais em Subprefeituras e reuniões com instâncias colegiadas, com cronograma a ser definido.
Ao acessar a plataforma Participe+, o morador pode responder as seguintes perguntas após fazer um cadastro:
- Percebeu mudanças no bairro?
- Como as transformações recentes afetaram sua rotina?
- Quais temas deveriam ser prioridade nas próximas ações?
- Quais tipos de intervenção você gostaria de ver? Onde?
- Como o poder público pode fortalecer ações comunitárias na sua região?
- Qual o melhor canal para acompanhar o PIU?
- Que formatos ou materiais ajudariam você a participar mais?
E quando o PIU Arco Tietê vai ficar pronto?
Como não se trata de uma obra específica, mas sim de um conjunto de melhorias, não existe uma previsão de data para todo o plano ser executado. O que se sabe é que o PIU, quando aprovado, será utilizado para definir os investimentos urbanísticos e possíveis incentivos que construtoras e empresas podem receber para adensar a área, trazendo melhorias, além de servir para a prefeitura definir os investimentos necessários para o Arco Tietê.
No entanto, há um prazo definido para a tramitação legal do plano em si. A prefeitura precisa consolidar os resultados da consulta pública, atualizar o plano e elaborar a versão final, que deve incluir uma minuta de projeto de lei a ser encaminhado ao Legislativo municipal ainda em 2025.
O desenvolvimento do plano decorre das exigências do Plano Diretor Estratégico de 2014, que determinou a elaboração de Projeto de Lei, encaminhado à Câmara Municipal em 2016. Em 2017, o Executivo solicitou sua retirada do Legislativo, com o objetivo de rever a proposta e adaptá-la ao novo cenário de políticas e diretrizes em vigor. Após o atraso e as revisões feitas, o plano para requalificar o entorno da Marginal Tietê voltou a avançar.
