Guarulhos está redefinindo o panorama do mercado logístico brasileiro. Com galpões modernos construídos e com terrenos disponíveis para expansão, a cidade aparece como um dos polos mais promissores do Brasil e se consolida como um verdadeiro hub logístico. Em um artigo publicado recentemente no site Metro Quadrado, Marcos Alves, CEO da RealtyCorp, compara Guarulhos à Faria Lima dos galpões logísticos, enquanto Cajamar seria a Avenida Paulista –uma região consolidada, mas com expansão limitada.
A localização estratégica e o fato de abrigar o maior aeroporto do país são diferenciais competitivos que impulsionam essa redefinição. Logisticamente, Guarulhos tem acesso facilitado à capital e é cortada por rodovias como a Dutra, a Fernão Dias, a Ayrton Senna e está prestes a finalmente criar uma nova conexão com o Rodoanel pelas obras do trecho Norte.
E por que a comparação entre Faria Lima e Avenida Paulista? Porque a Faria Lima tomou da avenida mais famosa de São Paulo o título de “coração financeiro do Brasil”. Nos últimos anos, empresas como bancos, financeiras, startups e bigtechs passaram a ter o endereço da zona sul da capital como sede.
Com a popularização das compras online, a logística é um diferencial competitivo para grandes empresas que vendem no digital. Gigantes do setor, como Mercado Livre, Shopee, Amazon, Magalu e Shein estão sempre de olho em galpões espaçosos, seguros e bem localizados para expandir suas respectivas operações.
A robustez do mercado logístico de Guarulhos é evidenciada por dados da Consultoria Imobiliária Corporativa RealtyCorp. A cidade já conta com 38 condomínios logísticos ativos, somando um estoque total de 2,74 milhões de metros quadrados.
A taxa de vacância (percentual de espaços desocupados) é notavelmente baixa, de apenas 7,89%, o que, segundo Marcos Alves, indica uma demanda reprimida na região. O preço médio de locação por metro quadrado em Guarulhos atinge R$ 36,18 ao mês, valor que está acima da média regional.
Além disso, há 856 mil metros quadrados de empreendimentos em construção, reforçando a confiança do mercado e o potencial de expansão. A expectativa é que, mesmo com a entrega desse novo estoque, a taxa de vacância se mantenha abaixo dos 10%. Comparativamente, Cajamar, apesar de manter sua relevância com 2,87 milhões de m² entregues e 23 condomínios ativos, apresenta um preço médio de locação por m² menor, de R$ 26,59/m² ao mês.
Um vídeo do canal do YouTube Drone na Trilha, publicado no último dia 11, mostra galpões logísticos existentes e outros ainda em construção na cidade:
Novos empreendimentos logísticos
A cidade tem sido palco de grandes investimentos e inaugurações, consolidando ainda mais sua posição. Um exemplo é o Guarulhos Business Park, um novo condomínio de galpões de alto padrão que foi inaugurado em abril. O empreendimento, pertencente à Fulwood, recebeu um investimento de cerca de R$ 140 milhões e possui uma área de 53,3 mil metros quadrados.
Localizado próximo à rodovia Ayrton Senna, o objetivo é atender a grandes e médias empresas dos setores de varejo, farmacêutico, alimentos e bebidas, autopeças, logística e indústrias leves. O Guarulhos Business Park oferece modulação flexível de espaços, com galpões de pé-direito livre de 12 metros e pisos com capacidade para armazenagem de até 5 toneladas por metro quadrado.
Sendo um empreendimento “triple A”, ele atende a certificações internacionais e possui altos padrões de construção e tecnologia de armazenamento. Sua infraestrutura inclui 57 docas, 54 vagas para carretas, 235 para carros e 15 para motos, além de uma portaria blindada com eclusas, garra de tigre, automação, CFTV, e um prédio de apoio com auditórios, salas de reunião e restaurante. Há também sistemas sustentáveis como Estação de Tratamento de Efluentes (ETE) e caixas de água pluvial.
Outra megaobra que chama a atenção na Via Dutra é o GLP Guarulhos 3, um parque logístico da empresa global GLP, que já possui outros dois galpões na cidade.
Este novo empreendimento terá uma área total de 245 mil metros quadrados, mais que o triplo do tamanho do Internacional Shopping. Com a conclusão do GLP Guarulhos 3, prevista para o final de 2026, a GLP somará 1,178 milhão de m² para aluguel somente em Guarulhos.
O complexo contará com três galpões, sendo um de 106 mil m², outro de 108 mil m² e um terceiro de 30,5 mil m², com a flexibilidade de um mesmo galpão poder ser dividido entre diferentes empresas. Sua localização é estratégica, perto do acesso à rodovia Hélio Smidt e à rodovia Ayrton Senna.
Ambos os empreendimentos exemplificam o conceito de condomínio logístico, que funciona de forma semelhante a um residencial, onde empresas alugam espaços com toda a estrutura pronta para facilitar a distribuição de suas mercadorias, incluindo itens importantes e serviços como segurança e refeitório.
A infraestrutura rodoviária da região também está em desenvolvimento, com obras na Via Dutra e no Rodoanel Norte previstas para serem finalizadas ainda neste ano.
