Quem trafega pela Rodovia Presidente Dutra, entre os quilômetros 218 e 219, tem acompanhado a evolução de uma obra de grandes proporções nos últimos meses. O imenso terreno e as estruturas metálicas que começam a tomar forma fazem parte do GLP Guarulhos 3, o mais novo megaparque logístico da região. A foto que destaca a reportagem do Guarulhos Todo Dia foi feita em 12 de dezembro.
Enquanto as máquinas ainda trabalham no canteiro, o mercado imobiliário já se movimenta para ocupar o espaço. Um anúncio recente, veiculado em plataformas especializadas como a da consultoria global Colliers, oferece um dos galpões do futuro empreendimento por um aluguel mensal que supera a casa dos R$ 4,8 milhões.
O valor pode até chamar a atenção, mas é proporcional à dimensão do espaço ofertado. O anúncio refere-se à locação de um único galpão com área total de aproximadamente 108 mil metros quadrados. Para se ter uma ideia da escala, esse tamanho equivale a mais de dez campos de futebol oficiais juntos.
A desenvolvedora do empreendimento, historicamente conhecida como GLP Brasil, passou recentemente por uma mudança estrutural significativa e agora atua sob a marca Marq Logistics. Essa alteração ocorre após a aquisição dos negócios internacionais da GLP Capital Partners (exceto na China) pela Ares Management Corporation, uma gigante global em gestão de investimentos alternativos.
Do ponto de vista de negócios, a transição para Marq Logistics sinaliza a entrada de novo capital e uma estratégia renovada para manter a liderança no desenvolvimento de instalações logísticas.
O custo do metro quadrado
No anúncio de aluguel, encontrado pelo Guarulhos Todo Dia em mais de um site, o valor estipulado é de R$ 45,00 por metro quadrado ao mês. O preço coloca o novo parque logístico de Guarulhos no topo da tabela de preços da região.
A média para novos galpões de alto padrão na cidade tem oscilado entre R$ 36,00 e R$ 43,00, dependendo dos recursos oferecidos e da localização. O valor pedido indica tanto a modernidade das instalações, que contam com pé-direito livre de 12 metros e alta capacidade de piso, quanto a escassez de terrenos grandes tão próximos à capital paulista.
Além do aluguel base, a empresa que decidir instalar sua operação no local terá outros custos fixos. A estimativa de condomínio gira em torno de R$ 3,55 por metro quadrado, o que adicionaria cerca de R$ 380 mil à conta mensal, sem considerar o IPTU, cujo valor é calculado sob consulta. Somando todas as despesas, o custo de ocupação mensal do imóvel ultrapassa a marca de R$ 5 milhões, um investimento que restringe o público-alvo a gigantes do e-commerce e operadores logísticos multinacionais.
O empreendimento completo terá uma área total locável estimada em cerca de 250 mil metros quadrados. O anúncio de R$ 4,8 milhões refere-se especificamente a um único galpão, o B, com impressionantes 108 mil metros quadrados. O A tem 106 mil metros quadrados e o C tem 30,5 mil metros quadrados.
Uma característica do projeto é permitir que um mesmo galpão seja dividido para atender a diversas empresas, adaptando-se às suas necessidades operacionais. Sendo assim, uma só empresa pode alugar um grande galpão e pagar os R$ 4,8 milhões mensais ou várias empresas podem se instalar nesse galpão, tendo os módulos divididos.
A infraestrutura do GLP Guarulhos 3
A infraestrutura foi desenhada para operações de alta complexidade. O pé-direito livre é de 12 metros, permitindo grande verticalização de estoques, e a capacidade do piso suporta até 6 toneladas por metro quadrado, ideal para maquinário pesado e tráfego intenso de empilhadeiras.
A segurança inclui portarias blindadas, controle de acesso com eclusas e um sistema de monitoramento 24 horas por dia. Além disso, o GLP Guarulhos 3 busca a certificação de sustentabilidade LEED, incorporando iluminação natural, lâmpadas de LED para economizar energia, sistemas de reuso de água e preparação para receber painéis solares no futuro.
A empresa conta com outros dois galpões na cidade, que somam 500 mil e 426 mil metros quadrados. Com a adição do GLP Guarulhos 3, o portfólio da Marq Logistics na cidade atingirá um total de 1,178 milhão de metros quadrados de área para aluguel, reforçando sua liderança no mercado local.
Quando fica pronto?
A previsão é que o GLP Guarulhos 3 seja entregue até no terceiro trimestre de 2026. Os trabalhos começaram no início de 2025 e tem previsão de conclusão em 19 meses. O empreendimento de alto padrão faz parte do ciclo de investimentos que a GLP anunciou para o Brasil, de R$ 2,1 bilhões, até 2026.
Conexão estratégica com rodovias e aeroporto
O principal fator de valorização do empreendimento, e que justifica os valores pedidos, é a sua localização. Guarulhos consolidou-se como o principal hub logístico do país. O novo parque tem acesso direto à Rodovia Presidente Dutra, a principal ligação entre São Paulo e Rio de Janeiro, e está situado antes do pedágio de Arujá, o que facilita o escoamento para a capital sem custos adicionais de tarifa rodoviária para veículos leves que utilizarem a pista local da rodovia –afinal, a expressa tem o pedágio free flow.
A conectividade vai além da Dutra. O local permite acesso fácil às rodovias Ayrton Senna e Fernão Dias, criando um corredor de distribuição que atende tanto o interior de São Paulo quanto o estado de Minas Gerais. Outro ponto relevante é a proximidade com o Aeroporto Internacional de Guarulhos, em Cumbica. Para empresas que dependem de carga aérea ou que realizam operações de importação e exportação, estar a poucos quilômetros dos terminais de carga é um diferencial operacional que reduz tempo e custos de transporte.
O cenário logístico ganha ainda mais relevância com a entrega dos trechos do Rodoanel Norte. A nova alça viária, que teve o trecho entre a Dutra e a Fernão Dias entregue em dezembro, promete desafogar o trânsito interno de Guarulhos e facilitar a chegada de caminhões ao Porto de Santos sem a necessidade de cruzar as marginais Tietê e Pinheiros, em São Paulo.
A nova dinâmica de tráfego posiciona os galpões de Guarulhos como pontos estratégicos para a chamada última milha, a etapa final de entrega ao consumidor na Grande São Paulo.
Guarulhos, a Faria Lima dos galpões logísticos
A construção deste megaparque reforça um fenômeno que analistas de mercado já observam com atenção: a ascensão de Guarulhos ao topo da hierarquia logística nacional. Segundo informações repercutidas pelo portal Metro Quadrado, especialistas do setor, como executivos da consultoria RealtyCorp, têm comparado Guarulhos à Avenida Faria Lima, enquanto o município vizinho de Cajamar seria a Avenida Paulista. A analogia sugere que, assim como a Faria Lima tomou o posto de centro financeiro moderno e em expansão, Guarulhos está se tornando o hub logístico mais cobiçado e premium, superando antigas lideranças.
O jornal Valor Econômico também destacou recentemente que Guarulhos deve superar Cajamar e se tornar líder em estoque de galpões de alto padrão. A “competição” entre as duas cidades é acirrada, mas Guarulhos leva vantagem na chamada “última milha” –a etapa final da entrega. Enquanto Cajamar é um polo consolidado, Guarulhos oferece uma conexão muito mais rápida com o consumidor final da capital paulista, o que justifica o preço mais elevado do metro quadrado na região.
O avanço das obras na Dutra é um sinal físico do aquecimento deste mercado. Mesmo com o cenário econômico desafiador, a demanda por espaços de armazenagem modernos continua alta, impulsionada principalmente pela mudança de hábitos de consumo e a consolidação das vendas online, que exigem estoques cada vez mais próximos dos grandes centros urbanos.
