Documentos exclusivos obtidos pela reportagem do Guarulhos Todo Dia revelam os bastidores de uma disputa jurídica envolvendo a Companhia do Metropolitano de São Paulo (Metrô) e as empresas Cristal Administradora e Incorporadora S.A. (proprietária) e General Shopping e Outlets do Brasil S/A (ocupante). O embate gira em torno de dois processos de desapropriação de parte do terreno do antigo estacionamento anexo ao Internacional Shopping. A área é necessária para a implantação da futura estação Dutra, da Linha 2-Verde e Linha 19-Celeste. Os valores em discussão chegam a uma diferença superior a R$ 70 milhões entre o que o Estado oferece e o que as empresas pleiteiam.
O primeiro processo (nº 1039481-86.2025.8.26.0224) refere-se a um imóvel de 3.223,46 metros quadrados localizado na Rua José Sarraceni, na altura do número 80. Para esta área, localizada onde antes ficava o Casarão Saraceni, cuja demolição virou alvo de ação do Ministério Público, o Metrô apresentou uma oferta inicial de R$ 9,28 milhões, baseada em um laudo técnico unilateral.
A Cristal Administradora contestou judicialmente esse montante, alegando que a avaliação tratou o imóvel como terreno nu, desconsiderando um projeto imobiliário já aprovado com alvará de construção e o potencial construtivo da região. Diante disso, a defesa das empresas solicitou que a indenização fosse fixada em R$ 35,04 milhões. No entanto, o laudo pericial prévio elaborado pela perita judicial Maíra de Moraes Modotti determinou que o valor da indenização, considerando terreno e benfeitorias, é de R$ 11 milhões.
A segunda disputa (processo nº 1039488-78.2025.8.26.0224) envolve uma área ainda maior, de 9.311,41 metros quadrados, abrangendo os números 202, 204, 228 e outros pontos da mesma Rua José Sarraceni. Esse é o local onde antigamente havia uma pista de kart. Neste caso, o Metrô ofereceu inicialmente R$ 27,24 milhões.
A proprietária impugnou o valor, sustentando que se trata de uma área urbanizada e estratégica em frente ao Internacional Shopping de Guarulhos, com projeto imobiliário aprovado antes do decreto de desapropriação. O pedido das empresas para este imóvel saltou para R$ 104 milhões. A perícia judicial, seguindo critérios técnicos de mercado, fixou o valor da indenização em R$ 30,55 milhões.
Uma outra parte do terreno, que até 2022 era usado como estacionamento, não faz parte da área de desapropriação do Metrô. Nessa outra parte, será construído um empreendimento imobiliário chamado Pátio Guarulhos by BP8.
Os preços dos terrenos que estão na área de desapropriação
1. Imóvel com área de 3.223,46 m²
Este terreno está situado na altura do nº 80 da Rua José Sarraceni, onde antes ficava o Casarão Sarraceni.
- Avaliação do Metrô: A oferta inicial feita pela Companhia do Metropolitano, baseada em um laudo unilateral, foi de R$ 9.284.065,65
- Valor pedido pelas empresas: Em contestação, a proprietária solicitou que a indenização fosse fixada em R$ 35.042.000,00
- Valor determinado pela perícia: O laudo pericial judicial prévio indicou que o valor de indenização, considerando o terreno e as benfeitorias, é de R$ 11.000.000,00
2. Imóvel com área de 9.311,41 m²
Este terreno compreende os números 202, 204, 228 e s/nº da Rua José Sarraceni. Está localizado onde antes funcionava a pista de kart.
- Avaliação do Metrô: O Metrô ofereceu inicialmente o montante de R$ 27.249.223,46
- Valor pedido pelas empresas: A defesa contestou a avaliação e pleiteou o valor de R$ 104.008.000,00, utilizando um método de avaliação diferente (involutivo vertical)
- Valor determinado pela perícia: A perícia técnica determinou que o valor para a desapropriação desta área é de R$ 30.550.000,00
Como funciona o processo de desapropriação do Metrô
Apesar de os valores finais ainda serem alvo de discussão, a Justiça já autorizou que o Metrô assuma a posse dos imóveis. Para entender como funciona esse processo, o Guarulhos Todo Dia consultou o advogado especialista em desapropriações, Alex Lamartine.
Ele explica que isso ocorre devido ao instituto da imissão provisória na posse. A lei permite que o ente público assuma o controle do bem logo no início do processo, desde que declare urgência e realize o depósito em juízo do valor fixado pelo juiz, normalmente com base na avaliação pericial prévia.
Lamartine aponta que, quando o ente desapropriante pretende entrar na posse, ele deve depositar o valor determinado pelo perito judicial, mesmo que este seja superior à oferta inicial da companhia. Uma vez realizado o depósito, o juiz autoriza a imissão na posse, permitindo que as obras avancem enquanto o processo judicial continua discutindo o valor definitivo da indenização.
O advogado ressalta que a legislação permite ao proprietário levantar até 80% do valor depositado em juízo, mesmo que ele discorde do montante e continue contestando o preço na Justiça. Os 20% restantes ficam retidos como garantia e só podem ser retirados após o trânsito em julgado da sentença final. Em hipóteses excepcionalíssimas, é possível receber até 100% da indenização mensurada no laudo prévio feito pelo perito judicial, de acordo com o artigo 34-A da chamada Lei de Desapropriações (Decreto-Lei 3.365/41).
Lamartine destaca que é comum haver discrepâncias entre a oferta do Metrô e a realidade do mercado imobiliário. Ele observa que a avaliação judicial costuma corrigir essas distorções, aproximando a indenização do valor real de mercado. No entanto, o recebimento desses valores não é imediato para os donos dos imóveis. Para levantar o dinheiro depositado, o proprietário precisa cumprir requisitos, como provar a propriedade atualizada do imóvel, apresentar certidões negativas de débitos de IPTU e providenciar a publicação de editais para conhecimento de terceiros.
Disputa na Justiça
A perita responsável pelos laudos judiciais de ambos os casos do antigo estacionamento do Internacional detalhou nos documentos que as áreas possuem topografia plana e formato irregular. Entre as benfeitorias identificadas nos locais que foram computadas nos cálculos de indenização estão pavimentação asfáltica, barreiras de acesso como alambrados e portões automáticos, além de postes de iluminação e outdoors. A idade dessas estruturas foi estimada entre 3 e 15 anos, apresentando sinais naturais de desgaste pelo tempo.
A defesa das empresas Cristal e General Shopping continua a defender que a metodologia de avaliação deveria considerar o lucro cessante e o impacto da interrupção dos projetos imobiliários já aprovados para os locais.
Enquanto a Justiça não profere uma decisão final sobre o preço por metro quadrado, o Metrô segue com o cronograma das obras da Linha 2-Verde na rua José Sarraceni, amparado pela posse garantida via depósitos judiciais que, somados apenas nestes dois processos, já ultrapassam a marca de R$ 41 milhões. Existem outros processos de imóveis que fazem parte dessa área da futura estação Dutra em discussão na Justiça.
