O avanço das obras da Linha 2-Verde do Metrô em Guarulhos vai trazer, aos poucos, transformações significativas na paisagem urbana da cidade. O Guarulhos Todo Dia teve acesso aos documentos oficiais que detalham o traçado e o mapeamento das futuras estações e das estruturas de Ventilação e Saída de Emergência, conhecidas como VSEs.
Dezenas de quarteirões estão sendo modificados para dar espaço ao sistema metroviário, divididos em blocos de desapropriação que cruzam pontos tradicionais do município. Ao todo, mais de 140 imóveis serão desapropriados para a construção da Linha 2 em Guarulhos. Esse processo, segundo o calendário previsto pelo próprio Metrô, deve durar até 2027.
Abaixo, detalhamos a localização exata de cada estrutura que será construída na cidade, a quantidade de imóveis atingidos e o impacto na vizinhança.
As imagens constam no Relatório da Comissão de Peritos de Guarulhos, formado pelos seguintes profissionais: Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira, Andrea Cristina Klüppel Munhoz Soares, Horácio Tanze Filho, José Adrian Patiño Zorz, Maíra de Moraes Modotti e Rafael Silva Dias.
VSE São Pedro
Localizado no início do trecho de Guarulhos, logo após o limite com a capital paulista, o VSE São Pedro será uma área para a ventilação do túnel e manobra dos trens. Vai ficar próximo ao Pátio Paulo Freire e à futura estação Fernão Dias.
Esta é uma das áreas de maior impacto social e controvérsia no projeto, com a desapropriação de 74 imóveis particulares. O perímetro afetado abrange vias predominantemente residenciais de padrão horizontal, incluindo a Rua São Pedro, a Rua Maria Conceição e a Rua Cabo João Teruel Fregoni, além do posto de gasolina localizado na Avenida Educador Paulo Freire.
Estação Ponte Grande
A futura Estação Ponte Grande ocupará uma área aproximada de 17 mil metros quadrados na cidade. De acordo com os planos de desapropriação aprovados, a intervenção vai atingir um total de 32 imóveis particulares.
A infraestrutura da estação se espalhará por um trecho do quarteirão situado entre a Rua Ana da Silva e a Rua Vitória, avançando também pela Rua Joaquim Isidoro da Silva. O projeto metroviário prevê a instalação de uma das saídas de passageiros logo ao lado da Paróquia São Geraldo. Entre os comércios locais impactados pela demolição está o tradicional Comodoro Bar e Restaurante.
VSE Anton Philips
O poço de ventilação e saída de emergência denominado Anton Philips vai impactar quatro imóveis particulares. O perímetro das obras está concentrado na intersecção entre a Rua Anton Philips e a Rua Primeiro Tenente Aviador Aurélio Vieira Sampaio, afetando lotes comerciais e áreas de calçadas adjacentes ao traçado da Linha 2-Verde.
Estação Dutra
Ponto final da atual expansão da Linha 2-Verde, a Estação Dutra será construída em uma área altamente valorizada ao lado do Internacional Shopping de Guarulhos, com uma demanda estimada em 86 mil passageiros diários. A implantação do complexo da estação e de suas vias de acesso exige a desapropriação de 30 imóveis particulares e 3 imóveis públicos.
O impacto se estende por um quadrante diversificado de uso comercial e industrial, englobando a Rua José Sarraceni, a Avenida Carlos Ferreira Endres e a Avenida Guarulhos. Endereços tradicionais da cidade que operavam nessa área, como a Churrascaria Novilho de Ouro e o Bob’s Motel, já foram desapropriados e demolidos pelo Metrô. No local, futuramente, também haverá conexão com a Linha 19-Celeste.
VSE Castelo Branco
O VSE Castelo Branco servirá de suporte para os túneis do Metrô. Para a construção dessa estrutura de segurança, o decreto governamental estabelece a desapropriação de sete imóveis particulares, sem afetar bens públicos, entre eles a Padaria Casa São Bento e o restaurante Cantina D’Elia.
A área de intervenção está situada no encontro da Avenida Presidente Humberto de Alencar Castelo Branco com a Avenida Guarulhos, afetando um conjunto misto composto por residências e estabelecimentos comerciais de médio porte.
Como funciona o processo legal de desapropriação
O rito de desapropriação para obras públicas de grande porte, como a do Metrô, segue regras estabelecidas pela legislação brasileira. O processo é desencadeado quando o Governador do Estado edita um Decreto de Utilidade Pública.
A partir desse ato, a Companhia do Metropolitano de São Paulo fica autorizada a negociar os imóveis descritos nas plantas oficiais, seja por via amigável ou por meio de ações judiciais.
Recentemente, o Guarulhos Todo Dia conversou com o advogado Alex Lamartine, especialista em desapropriações, que explicou o fluxo legal do processo de desapropriação:
- Oferta inicial: O Metrô apresenta uma proposta financeira baseada em avaliações e laudos produzidos por seu próprio corpo técnico.
- Fase judicial: Se o proprietário do imóvel considerar que o valor oferecido está abaixo do preço de mercado, ele recusa a oferta inicial, e a disputa é formalmente levada à Justiça. No momento que receber uma oferta, a dica é procurar um advogado especializado no tema.
- Avaliação prévia: Dentro do processo judicial, o juiz responsável nomeia de forma independente um perito da confiança da Justiça. Esse profissional realiza uma vistoria técnica detalhada e elabora um laudo pericial indicando o valor justo de mercado para o terreno e para as benfeitorias existentes.
- Depósito em juízo e posse: Para que o Metrô obtenha a chamada imissão provisória na posse e consiga iniciar os trabalhos de demolição e escavação, a empresa é obrigada a depositar em uma conta judicial o valor exato fixado pelo perito do juiz, mesmo que este montante seja substancialmente superior à oferta original apresentada pelo Estado.
- Continuidade da disputa: Uma vez realizado o depósito e transferida a posse do imóvel para o Metrô, as obras podem começar. No entanto, a discussão jurídica sobre o preço final definitivo da indenização prossegue no tribunal até que haja uma sentença final. Levantamentos de valores depositados pelos proprietários exigem o cumprimento de obrigações como a apresentação de certidões negativas de IPTU e comprovação da regularidade do registro do imóvel.
O papel do Relatório da Comissão de Peritos e os critérios judiciais
Diante do volume expressivo de demandas em relação ao processo de desapropriação de imóveis para a extensão da Linha 2-Verde do Metrô em Guarulhos, que atualmente totaliza 139 processos tramitando na 1ª e na 2ª Varas da Fazenda Pública da Comarca de Guarulhos, o Poder Judiciário constituiu uma comissão especial de peritos para unificar os critérios e métodos de avaliação imobiliária em toda a região afetada.
Esse esforço resultou no Relatório da Comissão de Peritos de Guarulhos, homologado em audiência pública realizada em maio, em Guarulhos. O objetivo principal do documento é criar uma matriz técnica homogênea para evitar distorções ou discrepâncias entre laudos de imóveis vizinhos.
O relatório técnico estabelece regras detalhadas para o cálculo das indenizações, separando o valor da terra nua do valor das edificações. Para os terrenos, os peritos utilizam modelos de regressão linear baseados em amostras de mercado coletadas nos próprios bairros afetados, como Ponte Grande, Itapegica, Vila Augusta e Vila São Pedro. São consideradas variáveis como a frente do lote, o índice fiscal, a atratividade comercial e o zoneamento urbano estabelecido pela Lei Municipal de Zoneamento.
Regiões classificadas como Zona de Adensamento Moderado a Alto possuem coeficientes de aproveitamento construtivo que elevam o valor do metro quadrado básico. Da mesma forma, imóveis situados em esquinas ou que possuem frentes múltiplas recebem uma valorização adicional de 14% em seus modelos de cálculo devido ao maior potencial imobiliário.
Para a avaliação das construções e benfeitorias, a comissão determinou a aplicação das diretrizes do estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo. O cálculo adota como referência o Custo Unitário Básico da Construção Civil divulgado mensalmente no Estado de São Paulo, ponderado pelo padrão construtivo, estado de conservação e área construída do imóvel avaliado.
Essa padronização técnica busca equilibrar o interesse público na execução da obra e o direito constitucional à justa e prévia indenização em dinheiro.
Casos práticos revelam a magnitude dessas disputas: em um dos processos referentes à futura Estação Dutra, o Metrô ofereceu inicialmente o valor de R$ 27,24 milhões por um terreno de 9,311 metros quadrados pertencente a um grupo empresarial. A empresa contestou a oferta apontando o alto potencial construtivo aprovado para o local e pleiteou uma indenização de R$ 104 milhões. Após a aplicação dos critérios de mercado e vistorias da perícia judicial, a avaliação prévia fixou o valor de depósito para imissão na posse em R$ 30,55 milhões.
Cronograma e andamento atual das obras no trecho de Guarulhos
A expansão da Linha 2-Verde está dividida em duas fases de implementação pelo Metrô. Conforme os dados do mais recente Relatório de Empreendimentos emitido pela estatal, os canteiros de obras apresentam ritmos diferenciados ao longo do eixo que ligará a capital a Guarulhos.
No momento, as frentes de trabalho em Guarulhos acontecem apenas na futura Estação Dutra. Nesse local específico, o Metrô já obteve a posse legal dos terrenos após efetuar os depósitos judiciais correspondentes, e as equipes operacionais executam a fase de demolição dos prédios desapropriados para a posterior liberação do solo e início das escavações.
No trecho anterior, ainda em na capital paulista, mas diretamente conectado ao fluxo de Guarulhos, os trabalhos avançam na Estação Fernão Dias, onde as frentes operam na escavação. No Pátio Paulo Freire, área destinada à manutenção da frota de trens da linha, as atividades encontram-se na fase de limpeza de terreno e terraplanagem para a fundação dos edifícios de apoio operacional.
Para os demais pontos mapeados dentro do município de Guarulhos, que compreendem a futura Estação Ponte Grande, o VSE São Pedro, o VSE Anton Philips e o VSE Castelo Branco, os canteiros ainda não foram montados. Nesses locais, as obras físicas dependem do encerramento da fase de avaliação judicial preliminar e do posterior depósito dos valores determinados pela perícia para que o Metrô receba autorização judicial de ingresso nos imóveis.
A previsão é que a extensão da Linha 2-Verde em Guarulhos fique pronta a partir de 2032. Veja por onde o Metrô vai passar, entre São Paulo e Guarulhos:
